¿Qué es un REIT?

realty income REIT

Si lees este blog es muy probable que estés interesado en la inversión por dividendos y que, como yo, persigas un futuro en el que tus ingresos no dependan del tiempo que dedicas a un trabajo diario, a un intercambio de tiempo por dinero. En ese caso seguramente habrás oído hablar de los REIT y es posible que te preguntes pero, ¿qué es un REIT?.

En el mercado español el equivalente a un REIT (Real Estate Investment Trust) es algo bastante novedoso mientras que en Estados Unidos y en otros países de nuestro entorno existen desde hace décadas. Los REIT en España reciben el nombre de SOCIMIs, fueron reguladas hace unos dos años y de hecho las pocas que existen han comenzado a cotizar apenas hace meses.

Pero, ¿qué es un REIT?. Para entender el modelo de negocio de un REIT piensa en el caso de alguien que adquiere propiedades para posteriormente dedicarlas al alquiler. Es posible que conozcas algún caso en tu entorno. Para hacer crecer este tipos de negocios lo habitual es la adquisición de nuevas propiedades mediante deuda apoyada en los ingresos de las propiedades en alquiler. [showads ad=ad_post_top] Un REIT es exactamente ese modelo de negocio realizado a gran escala. Los REIT permiten, mediante la compra de sus acciones, la inversión en inmuebles a pequeños inversores que de otra forma no tendrían capacidad para participar en el negocio del alquiler.

hcpi_logoLos REITs habitualmente se especializan en algún tipo concreto de inmuebles. Por ejemplo hay REITs dedicados a locales comerciales, instalaciones hospitalarias, oficinas, viviendas de uso vacacional o a instalaciones de uso industrial. Algunos ejemplos son por ejemplo Realty Income (O), especializado en locales comerciales, HCP (HCP) dedicado a instalaciones sanitarias o Prologis (PLD) orientado a instalaciones de logística.

Dentro de los diez sectores de inversión comúnmente aceptados, los REIT se encuadran dentro del llamado sector financiero. Te preguntarás por qué es así dado que su negocio es el alquiler de bienes inmuebles. La razón es que su modelo de negocio se basa en hacer crecer sus activos (bienes inmuebles) a través de crédito (o ampliaciones de capital). Para afrontar nuevo crédito emplean los ingresos que obtienen de sus actuales alquileres. Así, estos ingresos deben ser suficientes para afrontar los gastos financieros de la nueva deuda en la que incurren. Existen importantes paralelismos con el modelo intermediación bancaria y como en el caso de esta, una variación en los tipos de interés oficiales (los que establece el BCE o la FED) afectan a la rentabilidad futura ya que afectan a su capacidad de crecer y a la demanda de nuevos alquileres. Dicho de otra forma, su negocio (por la parte de la demanda y de la oferta) está muy ligado a los tipos de interés vigentes.

No es raro, entonces, que los rumores de cambio en los tipos de interés afecten a la cotización de los REIT de una forma importante. Durante el pasado 2013, la mejora de la situación económica en los Estados Unidos hizo pensar en una posibilidad real de elevación de los tipos que a su vez provocó una caída generalizada en la cotización de los REIT en la segunda mitad del año. Finalmente los tipos no fueron elevados desde de los mínimos en los que se encuentran actualmente pero esta situación por si sola creó una oportunidad de inversión a largo plazo en REITs.

Prologis REITLos REIT tienen una regulación especial que hace que su análisis no sea comparable al de una compañía cualquiera. Por ejemplo, su payout debe ser de al menos el 90% de su BPA . Esto, para la estrategia de inversión que nos ocupa tiene una consecuencia directa: el crecimiento del dividendo vendrá determinado exclusivamente por el incremento del beneficio (el payout esta al límite) y este a su vez queda determinado por la demanda de alquileres en el sector en que opere el REIT, algo ligado a la situación económica y a la existencia de crédito asequible. Así pues es posible que el dividendo de un REIT pueda variar con el ciclo económico pero en la practica suelen ser negocios muy estables. En este sentido el caso de HCP es digno de mención ya que se encuentra entre los aristócratas del dividendo, empresas que llevan más de 25 años consecutivos incrementando el dividendo.

Los dos grandes riesgos de un REIT son por un lado sobre-endeudarse sin que su expansión encuentre la demanda suficiente, lo que reducirá su ratio de ocupación de inmuebles y por otro lado no crecer de manera adecuada y estancar su beneficio.

Un parámetro habitual para medir la evolución del negocio de un REIT es el FFO (Funds From Operations). Este parámetro mide el flujo de caja que obtiene un REIT de sus operaciones tras restar la depreciación y los gastos de amortización de sus inmuebles. De manera más específica, el FFO por acción suele usarse en lugar del habitual beneficio por acción (BPA o EPS en ingles).

Otros parámetros de interés a la hora e evaluar un REIT es lo diversificada que está su base de clientes. No es bueno depender de un único cliente aunque tenga alquileres en muchas ubicaciones. Piensa por ejemplo en una cadena de supermercados que alquila, por ejemplo, en cuarenta ubicaciones distintas a un mismo REIT especializado en este tipo de inmuebles. Este tipo de situaciones aumentan el riesgo por lo que es importante que la base de clientes sea diversa. También es interesante que los acuerdos de alquiler responsabilicen al inquilino de cuestiones como el mantenimiento del inmueble o sus impuestos. Esto es habitual en alquileres a muy largo plazo y se conoce como Triple Net Lease.

La mayor parte de los REIT son del tipo equity REIT (REITs que directamente poseen inmuebles) pero es importante saber que también existen los mortgage REITs. Se trata de REITs que no poseen inmuebles sino que poseen hipotecas (mortages) sobre inmuebles. Sus ingresos no provienen directamente del alquiler de inmuebles sino del pago de las hipotecas pendientes de dichos inmuebles. Se trata de una especie de derivada de los REITs. Particularmente huyo de dicho tipo de REITs, sobre todo a raíz del empaquetado de todo tipo de hipotecas que se destapó en el 2008 (la llamada crisis subprime).

En mi cartera figuran dos REITs. Se trata de Realty Income y Prologis. Hace poco amplié mi posición en Prologis. Entre ambas posiciones suman un 8% del total de mi cartera pero teniendo en cuenta que los bancos también pertenecen al sector financiero, debería sumar el peso del Santander a mi exposición a dicho sector. Podría decirse que estoy sobre-expuesto al sector financiero, donde no desearía pasar de un 10%. Son errores que uno comete antes de aprender pero espero, con el tiempo, ir corrigiendo esta sobre-exposición.

[showads ad=ad_post] Respecto a las SOCIMIs españolas, por mi parte tendrá que pasar un largo tiempo para que considere siquiera incorporarlas a mi cartera. Dado que acaban de ser reguladas y conociendo el pasado reciente del mercado inmobiliario español no me extrañaría que las que acaban de comenzar a cotizar estuvieran repletas de restos de temporada de los excesos cometidos y que constituyan una manera para que quienes están atragantados de ladrillo vean su situación aliviada con la entrada de capital de particulares. Esto ultimo es tan solo una opinión no apoyada en datos pero creo de veras que una SOCIMI debe poder aportar un cierto historial de gestión y datos relativos a ocupación o cartera de clientes antes de ser tenida en cuenta para la estrategia que nos ocupa.

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36 pensamientos en “¿Qué es un REIT?

  1. El Lobo de Wall Street

    Buenos días,

    muchas gracias por la explicación de los REITs.
    Solo una matización. Hipoteca en inglés es “mortgage”.

    Gracias nuevamente.

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    1. dividendogma Autor

      Corregido. Así da gusto!. ¿Tú tienes posiciones en algún REIT?

      Si te ha parecido interesante sabes que puedes recibir todo lo que publique usando tu email, arriba a la dcha.

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      1. El Lobo de Wall Street

        De momento no tengo ningún REIT, pero me gustaría tener O. Está bien además eso de tener cada mes un pellizquito 🙂

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        1. dividendogma Autor

          Resulta muy motivador tener ingresos mensuales como el caso de Realty Income. Eso si, es importante que este tipo de valores de pagos frecuentes, los tengas depositados en un broker que NO aplique comisión alguna por pago de dividendos ya que suelen tener establecido un mínimo que se podría comer una parte importante de tu dividendo.

          Si te gusta el contenido que publico puedes recibirlo en tu correo. Ya sabes, arriba a la dcha con tu email. Si te animas indica qué valores posees en tu cartera, con eso aprendemos todos.

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  2. SEOTXE5

    Excelente expliación de los REITs José !!!
    Yo no tengo ninguno en cartera y quizá pueda picotear algo pero siempre sería una parte residual (yo en el extranjero busco empresas solidas y seguras en el largo plazo que no las tengamos en España. Para la busqueda de RPD altos aquí tambien andamos sobrados…).
    Su excesivo apalancamiento me da mucho respeto.
    Seguiremos mirando. Aún así mi próxima incorporación (cuando tenga cash…) la tengo casi decidida, Va a ser Microsoft (creo que merece ser analizada. Ya no la considero aquella tecnologica-punto.com de hace años).

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    1. dividendogma Autor

      El retorno por dividendo que ofrecen los REITs suele ser alto, lo que a veces actúa como un “caramelo” para cierto perfil inversor atraído por esos 5%-6%. Es crítico seleccionarlos con mimo y siempre según su histórico y las perspectivas del sector en que operan, nunca por su RPD (yield) sin más. Es muy importante tener en cuenta que su crecimiento será muy lento y que la deuda, que puede propulsar el crecimiento de un REIT también puede convertirse en una losa pesada si el entorno económico es adverso durante un tiempo prolongado.

      De MSTF últimamente la noticia es que Bill Gates deja de ser el mayor accionista pero no tengo los deberes/números hechos respecto a MSTF como para opinar. Mi única posición tecnológica es Intel en estos momentos.

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  3. Titus

    Hola,

    Muy interesante tu blog, creo que ya te lo he comentado en algún otro blog que hemos coincidido. La verad es que los REITs son bastante interesantes ahora mismo, ya que están más “baratos” que las compañias ordinarias porque ya han sufirdo algo por el posible aumento de tipos.

    Yo voy a incluir alguno en mi cartera, posiblemente más de uno en lugar de concentrar (imposible saber cual será la mejor opción a futuro). Estoy mirando O, HCP y ARCP.

    Los dos primeros son clásicos, este últimos es de “reciente” creación (2011) pero es el mayor de todos, centrado en propiedades comerciales y buscando alquileres de medio y largo plazo.

    De momento es que más me gusta, pero esto de buscar opciones interesantes para invertir por dividendos en USA es como ir a una tienda de caramelos, me gustan demasiadas para la liquidez que tengo. Desde luego merece la pena el trabajao extra para que en el IRPF devuelvan la doble retención por la variedad y calidad que puedes encontrar allí.

    Un saludo

    Responder
  4. Adolfo

    Excelente artículo, no conocía este tipo de vehículos de inversión y me parecen muy interesantes, aunque al igual que tu considero que los SOCIMIS españoles todavía no son para los particulares y visto como se las gasta el gobierno de turno cambiando leyes a su antojo no se si lo serán algún día, entrar en un sector a largo plazo cuando sabes que a mitad del partido te pueden cambiar las normas asusta un poco.

    El blog muy instructivo y fácil de entender, lo cual se agradece. Para próximos post sería interesante tratar el tema de la doble imposición y como solicitar su devolución, que todavía no he visto ningún blog donde lo traten lo suficientemente claro (o lo suficientemente sencillo para que yo sea capaz de entenderlo y aplicarlo)

    Responder
      1. Adolfo

        Muchas gracias por el video Roberto Carlos, lo he midado por encima q estoy en la oficina, en cuanto lo mire en serio ya pregunto dudas 😉 Pero en principio tiene buena pinta.

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  5. Pingback: Anónimo

  6. andyteleco

    Interesante artículo, un REIT americano parece una inversión con una relación riesgo/recompensa bastante buena. En España con el ratio precio de compra/precio de alquiler actual (entre otros factores como la inseguridad jurídica del propietario ante impagos/perjuicios) no veo factible alcanzar ni de lejos esas rentabilidades.

    Personalmente soy accionista de una pequeña empresa de Ohio que se dedica a comprar casas para alquilarlas, y en algunas se están alcanzando rentabilidades cercanas al 20% (bruto) anual. En nuestro país, es difícil superar el 6-7%.

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      1. andyteleco

        Bueno no es un REIT porque es una empresa pequeña con apenas una decena de propiedades de momento. He estado metido desde el principio porque me pareció interesante el plan de negocio y la persona que lo maneja también parece ser bastante competente.

        La empresa se llama RentalStarter y de momento las acciones solo cotizan en un exchange basado en Bitcoin (lo cual el ventajoso desde el punto de vista fiscal). Puedes echarle un vistazo aqui:

        https://www.havelockinvestments.com/fund.php?symbol=RENT

        Y la discusion en el foro de Bitcoin donde lo descubrí:

        https://bitcointalk.org/index.php?topic=215230.0

        Probablemente esas rentabilidades que se consiguen no serían exportables a un REIT que opera a gran escala por diferentes factores (igual que es más difícil obtener una rentabilidad elevada con una cartera de acciones de miles de millones que con una de unos miles de euros), pero me parecen muy interesantes las notables diferencias entre el mercado americano y el español.

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        1. dividendogma Autor

          Le voy a echar un vistazo a esos links pero no tengo confianza en el bitcoin como divisa. Suerte y ya nos contarás como te va que estamos para aprender de experiencias propias y ajenas.

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          1. andyteleco

            Bueno en este caso concreto Bitcoin actúa meramente como un vehículo de inversión que facilita el movimiento del dinero a nivel internacional (es decir, lo que la empresa hace es recaudar fondos en BTC y convertirlos a $ y luego para pagar dividendos hace una compra puntual de BTC y los reparte). Es un negocio fiat donde el funcionamiento del mismo no depende de la cotización de Bitcoin.

  7. Pingback: Payout, su importancia y cómo calcularlo - Dividendogma

  8. Oriol

    Enhorabuena por este artículo! Yo también me estoy animando con esto de las REITs americanas para diversificar mi Cartera. Llevo mucha empresa nacional y solo AT&T como no nacional. Me estoy centrando en DLR, ARCP, O y HCP para invertir un pequeño porcentaje de la cartera en dos de ellas para no concentrar. Si alguna se pone a tiro, allí estaré.
    Un saludo y adelante con tu interesante blog!

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    1. dividendogma Autor

      Hola Oriol. Yo estoy tras HCP pero aún me parece algo cara. Creo que si suben los tipos en EEUU caerá por debajo de 40$ otra vez aunque entonces habrá que tener en cuenta la afección a su negocio de unos tipos más altos. Su histórico de dividendos es excepcional (incluso en etapas de crisis). Suerte y nos leemos por aquí.

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  9. Lluís

    Hola, por los comentarios veo que somos unos cuantos intentando incorporar algun REIT a la cartera, a mi el que me gusta más es Realty Income, pero me parece caro ahora mismo, si recorta hasta 40$ creo que si que le daría un bocado. ¿Ha que precio la tenéis o la esperáis?

    Responder
    1. dividendogma Autor

      Hola Lluis. Yo las tengo a 37.85$ y si volviera a esos niveles ampliaría. De todas formas estoy atento a ver qué sucede con los tipos de interés en USA para ver en qué medida afecta.

      Responder
  10. Lluís

    Hola, no tiene que ver, pero lo pongo aquí… si quieres hacerte con una acción por fundamentales, rpd, bpa, precio, etc. y esta próxima a repartir dividendo…
    ¿Compras antes o el día de reparto para tenerla a mejor precio?
    Es una cosa a la que siempre le he dado vueltas 😉 podríamos decir que lo comido por lo servido o mirar solo la físcalidad…
    ¡Me encantaría conocer tu opinión!
    Gracias

    Responder
    1. dividendogma Autor

      Hola Lluis. Supongo que refieres a aprovechar que los días previos/posteriores al pago baja su precio (porque el dividendo no lo cobras si no la posees antes de la fecha ex-dividendo). Yo no suelo utilizar esa posibilidad pero supongo que si estas muy interesado podrías hacerlo. Ten en cuenta que, como tu mismo dices, lo que ganas por esa parte lo “pierdes” por esperar un periodo entero hasta tu primer dividendo pero si te salen las cuentas pues estará bien. Lo que no comprendo es tu planteamiento sobre la fiscalidad… aunque me imagino que te refieres a comprar antes del reparto para vender poco después (repito que sin haber cobrado dividendo). Si es eso a lo que te refieres, eso es hacer timing del mercado y no lo practico, lo mio es otra estrategia basada en que lo que adquiero es porque me lo quiero quedar, no me fijo en las revalorizaciones (las veo, pero no me importan más que la evolucion del dividendo)

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  12. Carlos RJ

    Hola,

    Enhorabuena por tu blog, que me parece fantástico y de gran calidad y por tu impresionante cartera tan bien diversificada.

    Tengo una duda respecto a las acciones USA. Hasta ahora me he centrado en comprar acciones del mercado español y me gustaría comenzar a diversificar por país y moneda.
    En concreto, estoy viendo varias acciones interesantes en USA con las recientes bajadas, algunas de ellas son los REIT aquí comentados.

    Imagino que utilizando un broker español (yo utilizo ING), cada vez que se cobran dividendos de una empresa americana éste se lleva una comisión por el cambio de dólares a euros (tengo entendido que alrededor de un 0,5%). Si posteriormente queremos reinvertir esos dividendos en nuevas empresas americanas otra vez habría que pagar de nuevo la comisión, esta vez por pasar de euros a dolares. Por tanto, no parece una buena idea traerse esos dividendos a una cuenta española si el propósito es seguir invirtiendo en dólares. Me gustaría saber qué opciones existen al respecto para no perder mucho dinero en comisiones y conocer también tu caso en particular.

    Gracias por anticipado.

    Responder
    1. dividendogma Autor

      Hola Carlos.

      Hay varios brokers que te permiten tener cuenta en dolares (IB, clicktrade p.e). Otros “nacionales” (como ING p.e.) te cobran una comisión de cambio del orden que mencionas con cada operación que implique cambio de divisa (dividendos, compra/venta). Yo exploré la posibilidad de tener cuenta en dolares pero no lo hice finalmente ya que o bien te comen a comisiones por ello o te piden una liquidez mínima en esa cuenta para no cobrarte comisiones, por ejemplo tener 10.000 dolares ahí parados… que considero que es perder dinero vilmente. Así pues, para los particulares no parece haber mucha opción y yo considero un mal menor el 0,5% de cambio de divisa. Lo cierto es que te dan un servicio y no es de las comisiones más abusivas que te encontraras en estos temas (lo más escandaloso que conozco es el traspaso de acciones… )

      Gracias por tu visita!

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  22. José

    Hola Dividendogma
    Soy nuevo por aqui y he leido tu exposición sobre los REIT’s la cual me ha parecido bastante interesante. No tengo experiencia sobre este producto, pero, me esta picando la curiosidad, por lo que estoy informandome sobre alguno de ellos y en particular sobre ARMOUR Residential REIT Inc (ARR). He visto que tiene unos dividendos anuales sobre el 20%. Me gustaria saber tu opinión al respecto.
    Un saludo y gracias de antemano.

    Responder

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